Mieter dürfen ihre Wohnung nicht untervermieten, um daran zu verdienen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 28. Januar 2026 entschieden (Az. VIII ZR 228/23). Wer ohne Erlaubnis und mit Gewinn untervermietet, riskiert sogar die Kündigung. Wir erklären, worum es ging und was das Urteil für Vermieter bedeutet.
Worum ging es?
Ein Mieter in Berlin wohnte seit 2009 in einer Zweizimmerwohnung für 460 Euro Nettokaltmiete. Im Jahr 2020 vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis der Vermieterin an zwei Untermieter weiter, für 962 Euro nettokalt, insgesamt 1.100 Euro inklusive Nebenkosten. Also mehr als das Doppelte seiner eigenen Miete.
Die Vermieterin mahnte ihn ab. Als das nichts änderte, kündigte sie im Februar 2022 das Mietverhältnis und klagte auf Räumung.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH gab der Vermieterin recht: Die Kündigung ist wirksam. Der Mieter hat seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt, weil er ohne Erlaubnis untervermietet hat.
Entscheidend ist die Begründung. Nach § 553 BGB kann ein Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, etwa weil er beruflich für einige Zeit woanders lebt oder sich die Wohnung allein nicht mehr leisten kann. Der BGH stellt aber klar: Der Zweck dieser Regel ist nicht, dem Mieter eine Gewinnquelle zu verschaffen. Eine Untervermietung, die deutlich über die eigenen Kosten hinausgeht, ist deshalb nicht geschützt.
Was bedeutet das für Vermieter?
- Untervermietung bleibt erlaubnispflichtig. Ohne Ihre Zustimmung darf der Mieter die Wohnung nicht an Dritte überlassen.
- Kein Anspruch auf Gewinn. Fragt ein Mieter nach einer Erlaubnis und will dabei deutlich mehr verlangen, als er selbst zahlt, müssen Sie das nicht hinnehmen.
- Angemessener Zuschlag möglich. Ist Ihnen eine Untervermietung nur gegen eine höhere Miete zumutbar, können Sie die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB).
- Abmahnung vor Kündigung. Wie im entschiedenen Fall sollten Sie den Mieter zunächst abmahnen und zur Beendigung der Untervermietung auffordern. Erst wenn er nicht reagiert, kommt eine Kündigung in Betracht.
- Belege sichern. Inserate auf Wohnungsportalen, Klingelschilder oder Hinweise von Nachbarn sollten Sie dokumentieren.
Und für Eigentümergemeinschaften?
Das Urteil betrifft das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Wenn Sie als Eigentümer Ihre Wohnung selbst vermieten, sind Sie aber mittendrin. Auffällige Wechsel von Bewohnern, häufige Übergaben von Schlüsseln oder Inserate für Ihre Wohnung sind Anzeichen, denen Sie nachgehen sollten. Für kurzfristige Vermietungen an Feriengäste gelten zusätzlich oft eigene Regeln in der Gemeinschaftsordnung.
Unser Fazit
Der BGH schafft Klarheit: Untervermietung soll Mietern helfen, ihre Wohnung zu halten, nicht Geld damit zu verdienen. Für Vermieter heißt das: Anfragen zur Untervermietung genau prüfen, klare Absprachen treffen und bei unerlaubter Untervermietung konsequent, aber in der richtigen Reihenfolge reagieren.
Sie vermieten eine Wohnung in Mönchengladbach und möchten sich um solche Fragen nicht selbst kümmern? Mit unserer Sondereigentumsverwaltung und Mietverwaltung übernehmen wir die Kommunikation mit Ihren Mietern. Jetzt unverbindlich anfragen.
Quelle: Pressemitteilung Nr. 024/2026 des Bundesgerichtshofs. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: September 2026.